שוק הנדל"ן של ימנו מעמיד בפני המשקיעים אפשרויות רבות ומגוונות - זאת יכולה להיות לדוגמא קרקע להשקעה באזור המרכז, השקעה בנדלן מסחרי בתל אביב, דירה להשקעה בחיפה או אפילו קרקע חקלאית קטנה בדרום הארץ.
רכישת קרקע להשקעה נחשבת לעסקה בעלת כדאיות גדולה לרווחים כספיים בעתיד. עם זאת, מדובר בעסקת מקרקעין מורכבת ומאתגרת, הכרוכה בהשקעה של סכומי כסף גבוהים ובנטילת סיכונים. לכן, ישנה חשיבות רבה להבין לעומק את כל הפרטים, התנאים והשלבים של העסקה, להתנהל בצורה מקצועית ומחושבת ולבצע ביסודיות את כל הבדיקות המקדימות החשובות, טרם החתימה על העסקה. לשם כך, מומלץ לקבל ייעוץ אישי וסיוע מקצועי של בעלי מקצוע בעלי מומחיות וניסיון מוכח בנושא כגון עורכי דין, שמאים, מתווכים מנוסים או יועצי נדל״ן, חברות יזמות וכדומה.
איזה בדיקות חשוב לעשות בטרם כל השקעה?
1. מרקם הקרקע: יש לוודא כי בתשריט תכנית מתאר ארצית תמ"א 35 הקרקע מסומנת כמרקם עירוני.
2. ייעוד הקרקע: חובה לבדוק את תכנית המתאר המחוזית, בה מוגדרים הייעודיים העתידיים של הקרקעות ולראות איך מוגדרת הקרקע הספציפית. זאת, על מנת להבין מהו פוטנציאל ההשבחה ומהם הסיכויים לשינוי הייעוד.
3. הליך שינוי הייעוד: יש לבדוק את תכנית המתאר המקומית ולראות אם נעשה בקרקע תהליך של שינוי ייעוד ובאיזה שלב הוא נמצא. חשוב להקפיד לקבל תשובות מוסמכות וברורות לגבי השלב הספציפי בו נמצא שינוי הייעוד של הקרקע, מי הוועדה האחראית על כך, מהו לוח הזמנים הצפוי, על מנת לקבל החלטה מושכלת ומהימנה לגבי רכישת הקרקע.
4. נסח טאבו: בדומה לעסקאות מקרקעין אחרות, גם פה חשוב מאוד להוציא נסח טאבו ולראות מי הבעלים הפרטי של הקרקע, לוודא כי לא מוטלים עליה שעבודים או הגבלות אחרות. בנוסף, יש לבדוק אם נעשו בקרקע הפקעות בעבר, באיזה סגר גודל והאם יש לכך השפעות כלשהן על הקרקע הספציפית.
5. סוג העסקה: חשוב להבין האם העסקה הנוכחית היא עסקת מכר רגילה או שמא מדובר בעסקת אופציה, בה צריך לבדוק בנוסף את השטח הכללי של הקרקע ולשים לב לתאריך הקבוע למימוש האופציה.
6. קבלת שומה עדכנית ללא עלות: לגבי קרקעות שלא מאושרות לבנייה, יש חובה לקבל מהגורם המשווק אותן שומה מעודכנת, ערוכה בהתאם לדרישות התקן המחייב. את השומה יש למסור לידי הרוכש מספיק זמן מראש ויש לציין בה מהו שווי הקרקע לפי הערכה של שמאי, מהו הייעוד הנוכחי של הקרקע, מהם השלבים והתהליכים עד לאישור התוכנית, מסגרת הזמנים המשוערת ועוד.
דגשים חשובים נוספים...
הקפידו שכל התשובות שאתם מקבלים מהגורמים הרשמיים יהיו מגובות במסמכים, אישורים ואסמכתאות רלבנטיים, ביניהם תשריטים, פרוטוקולים של דיונים, אישורים ספציפיים של וועדות וכדומה. חשוב מאוד לראות היכן ממוקמת הקרקע מבחינה גיאוגרפית, לבחון את הרצף הטריטוריאלי, הקרבה והנגישות לאמצעי תחבורה וכבישים מהירים, לבחון אם יש בקרבתה מוסדות חינוך, להתרשם מהאוכלוסייה ורמת האזור, מהו הערך של נכסי נדל"ן בסביבה ועוד. כל הנתונים הללו יכולים לעזור להעריך את סיכויי ההפשרה של הקרקע.
רכישת קרקע להשקעה נחשבת לעסקה בעלת כדאיות גדולה לרווחים כספיים בעתיד. עם זאת, מדובר בעסקת מקרקעין מורכבת ומאתגרת, הכרוכה בהשקעה של סכומי כסף גבוהים ובנטילת סיכונים. לכן, ישנה חשיבות רבה להבין לעומק את כל הפרטים, התנאים והשלבים של העסקה, להתנהל בצורה מקצועית ומחושבת ולבצע ביסודיות את כל הבדיקות המקדימות החשובות, טרם החתימה על העסקה. לשם כך, מומלץ לקבל ייעוץ אישי וסיוע מקצועי של בעלי מקצוע בעלי מומחיות וניסיון מוכח בנושא כגון עורכי דין, שמאים, מתווכים מנוסים או יועצי נדל״ן, חברות יזמות וכדומה.
איזה בדיקות חשוב לעשות בטרם כל השקעה?
1. מרקם הקרקע: יש לוודא כי בתשריט תכנית מתאר ארצית תמ"א 35 הקרקע מסומנת כמרקם עירוני.
2. ייעוד הקרקע: חובה לבדוק את תכנית המתאר המחוזית, בה מוגדרים הייעודיים העתידיים של הקרקעות ולראות איך מוגדרת הקרקע הספציפית. זאת, על מנת להבין מהו פוטנציאל ההשבחה ומהם הסיכויים לשינוי הייעוד.
3. הליך שינוי הייעוד: יש לבדוק את תכנית המתאר המקומית ולראות אם נעשה בקרקע תהליך של שינוי ייעוד ובאיזה שלב הוא נמצא. חשוב להקפיד לקבל תשובות מוסמכות וברורות לגבי השלב הספציפי בו נמצא שינוי הייעוד של הקרקע, מי הוועדה האחראית על כך, מהו לוח הזמנים הצפוי, על מנת לקבל החלטה מושכלת ומהימנה לגבי רכישת הקרקע.
4. נסח טאבו: בדומה לעסקאות מקרקעין אחרות, גם פה חשוב מאוד להוציא נסח טאבו ולראות מי הבעלים הפרטי של הקרקע, לוודא כי לא מוטלים עליה שעבודים או הגבלות אחרות. בנוסף, יש לבדוק אם נעשו בקרקע הפקעות בעבר, באיזה סגר גודל והאם יש לכך השפעות כלשהן על הקרקע הספציפית.
5. סוג העסקה: חשוב להבין האם העסקה הנוכחית היא עסקת מכר רגילה או שמא מדובר בעסקת אופציה, בה צריך לבדוק בנוסף את השטח הכללי של הקרקע ולשים לב לתאריך הקבוע למימוש האופציה.
6. קבלת שומה עדכנית ללא עלות: לגבי קרקעות שלא מאושרות לבנייה, יש חובה לקבל מהגורם המשווק אותן שומה מעודכנת, ערוכה בהתאם לדרישות התקן המחייב. את השומה יש למסור לידי הרוכש מספיק זמן מראש ויש לציין בה מהו שווי הקרקע לפי הערכה של שמאי, מהו הייעוד הנוכחי של הקרקע, מהם השלבים והתהליכים עד לאישור התוכנית, מסגרת הזמנים המשוערת ועוד.
דגשים חשובים נוספים...
הקפידו שכל התשובות שאתם מקבלים מהגורמים הרשמיים יהיו מגובות במסמכים, אישורים ואסמכתאות רלבנטיים, ביניהם תשריטים, פרוטוקולים של דיונים, אישורים ספציפיים של וועדות וכדומה. חשוב מאוד לראות היכן ממוקמת הקרקע מבחינה גיאוגרפית, לבחון את הרצף הטריטוריאלי, הקרבה והנגישות לאמצעי תחבורה וכבישים מהירים, לבחון אם יש בקרבתה מוסדות חינוך, להתרשם מהאוכלוסייה ורמת האזור, מהו הערך של נכסי נדל"ן בסביבה ועוד. כל הנתונים הללו יכולים לעזור להעריך את סיכויי ההפשרה של הקרקע.
שתף עם חברים:
